该警卫室的产权应归谁所有
仙霞别墅(７８５弄)侨汇房,是由上海市居住区综合开发中心所属第四开发公司(以下简称四分公司)开发,上海新城房产企业公司(以下简称新城公司,该公司也属于上海市居住区综合开发中心)于９１年对外销售。新城公司于当年将３６幢４８０套全部售出,购房者绝大部分系侨胞、侨眷和港澳台同胞,约占购房者的94.5％。94年3月,新城公司提出拟在门卫室加层搞三产时,业主认为新城公司无权开发,因而加以拒绝。同年4月,新城公司经向长宁区房产管理局申请,取得了该门卫室的房屋所有权证。96年9月,仙霞别墅业主管理委员会(以下简称管委会)因不满新城物业公司的工作,炒了该公司的鱿鱼,并对该公司管理别墅5年来的财务进行了审计,从中意外地发现了门卫室的折价费45499、86元为新城公司占有,管委会开始追究门卫室的产权归属问题。经管委会一再追问,新城公司不得已才于97年1月28日拿出了沪房长字第25880号房屋所有权证。管委会极为震惊,认为门卫室系别墅配套设施,应为业主所有,新城公司无权拥有门卫室的所有权。管委会开始向有关部门申诉,并于同年3月26日向法院起诉,要求撤销沪房长字第25880号房屋所有权证。
本案系争焦点:
本案是一起因小区门卫室产权归属问题所引发的行政争议。争议的焦点问题在于被告上海市房产土地管理局对本案第三人新城公司核发门卫室产权证书有无事实依据。
原告代理人上海市成功综合律师事务所臧广陵律师和秦芳律师认为,被告上海市房屋土地管理局对第三人新城公司核发门卫室产权证缺乏事实依据。具体表现在被告长宁区房管局审批门卫室产权时依据的是第三人新城公司于93年12月14日提交的产权登记申请书、上海市规划局核发给四分公司的(89)第156号建筑工程执照、上海市房屋产权登记审核表。根据原告代理人的调查了解,(89)第156号执照上的工程项目属威宁小区一街坊范围,而仙霞别墅785弄门卫室属于威宁小区三街坊范围。可见长宁区房管局的确权是没有事实依据的。在庭审中,被告辩称长宁区房管局当时审核时遗漏了(90)第674号建筑工程执照,并声称:房屋产权登记审核表是内部工作流程表,不能作为确权依据。对于被告的辩解,原告代理人质问道,房屋确权是一个严肃认真的问题,它事关当事人的合法权益。初审遗漏确权依据,复审起何作用？最后领导又如何在审核栏内签字？鉴于行政诉讼的特征,被告应负举证责任。既然被告认为房屋产权登记审核表不能作为确权依据,要求被告举出令人信服的新证据。可惜由于被告审核时不认真负责,未能提出新的证据。
原告代理人在庭审中提出大量证据,表明门卫室的产权应属仙霞别墅全体业主共有,主要有:
 1、仙霞别墅建筑工程蓝图,该图标明门卫室与配电间属仙霞别墅内部配套实施。
 2、仙霞别墅每户业主的土地使用证:该土地使用证上明确记载着每户业主的用地面积及共有使用的土地面积为18,966平方米。480户业主分摊的用地面积正好是18,966平方米。
 3、由长宁区规划土地管理局提供的虹古路785弄仙霞别墅为原仙霞街道161坊3丘,其总面积为18,966平方米。
由此可见,原告代理人提出的原告拥有门卫室产权证据确凿。根据建设部1991年1月1日施行的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定:城市房屋产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。除法律、法规另有规定外,不得分离。现仙霞别墅480户业主都已办妥了房产证和土地使用权证,故仙霞别墅480户业主拥有门卫室的产权具有充分的事实与法律依据。
法院判决
上海市长宁区人民法院经审理查明,被告上海市房屋土地管理局于1994年4月4日核发给本案第三人沪房长字第25880号房屋所有权证。法院同时查明,四分公司和上海新城房产企业公司都是上海市居住区综合开发中心的下属单位,前者无对外房屋销售权,后者有对外房屋销售权。仙霞别墅由四分公司建造,新城公司销售。仙霞别墅785弄门卫室1990年由四分公司建造,1991年8月20日由上海市居住区综合开发中心将该房屋调拨给新城公司。不久,新城公司申请办理了房屋所有权证。
法院认为:785弄门卫室属于四分公司建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一,是该小区必需的物业管理服务用房,故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅的产权而单独核发。第三人因内部分工通过行政划拨取得仙霞别墅销售权,在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用系争门卫室,法理上属于占有改定。因此,被告简单对第三人核发房屋所有权证缺乏依据。1997年11月15日法院作出判决:
撤销被告上海市房屋土地管理局1994年4月4日核发给第三人上海新城房产企业公司的沪房长字第25880号房屋所有权证。
简要评析:
本案是一起行政纠纷案,即人们通常所说的民告官案件。本案原告之所以胜诉,一个重要地原因在于,原告代理人在庭审前进行了充分的调查取证和认真阅卷,查清了事实真相,掌握了大量的证据。在庭审中据理力争,取得了主动,因而在判决时其观点得到了法官的支持。被告的败诉在于被告对第三人新城公司的申请不进行实地调查,审核时不认真负责,其败诉是必然的。
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